Alles, was du über die Mietkaution wissen musst

Die Mietkaution ist ein zentraler Bestandteil vieler Mietverträge in Deutschland. Sie bietet dem Vermieter eine finanzielle Absicherung für den Fall, dass der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt. Doch was genau steckt hinter der Mietkaution? In diesem Beitrag erfährst du alles Wichtige rund um dieses Thema.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Sie dient als Absicherung für den Vermieter gegen potenzielle Schäden an der Mietsache oder gegen ausstehende Mietzahlungen.

Gesetzliche Grundlagen

Das deutsche Mietrecht regelt die Mietkaution im § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Laut Gesetz darf die Kaution maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen.

Warum wird eine Mietkaution verlangt?

Die Mietkaution bietet dem Vermieter Schutz vor finanziellen Risiken, die durch das Mietverhältnis entstehen können. Dazu zählen:

• Schäden an der Mietsache: Wenn der Mieter die Wohnung beschädigt und diese Schäden über den normalen Verschleiß hinausgehen.
• Nicht gezahlte Miete: Wenn der Mieter seine Miete nicht oder nur teilweise zahlt.
• Nachzahlungen bei der Nebenkostenabrechnung: Falls am Ende des Mietverhältnisses noch offene Nebenkosten bestehen.

Wie und wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

Zahlung in Raten

Der Mieter hat das Recht, die Mietkaution in drei gleich großen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten in den darauffolgenden Monaten.

Zahlung auf ein spezielles Konto

Die Kaution muss auf einem separaten, verzinsten Konto angelegt werden. Dieses Konto muss vom Vermögen des Vermieters getrennt sein, um im Insolvenzfall des Vermieters geschützt zu sein. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und müssen bei der Rückzahlung der Kaution ausgezahlt werden.

Welche Formen der Mietkaution gibt es?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Mietkaution zu stellen:

Barkaution

Die häufigste Form ist die Barkaution, bei der der Mieter den vereinbarten Betrag direkt an den Vermieter überweist.

Bankbürgschaft

Eine Alternative zur Barkaution ist die Bankbürgschaft. Hierbei hinterlegt die Bank des Mieters den Kautionsbetrag als Sicherheit und bürgt gegenüber dem Vermieter.

Kautionsversicherung

Einige Versicherungen bieten Kautionsversicherungen an. Hier zahlt der Mieter eine jährliche Prämie, und die Versicherung stellt dem Vermieter eine Bürgschaft in Höhe der Kaution aus.

Rückzahlung der Mietkaution: Wann und wie?

Ablauf der Rückzahlung

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution samt Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen, sofern keine Ansprüche mehr bestehen. Der Vermieter hat in der Regel bis zu sechs Monate Zeit, um eventuelle Forderungen zu prüfen und die Kaution zurückzuzahlen.

Einbehalt bei Schäden oder offenen Forderungen

Sollten Schäden an der Mietsache vorhanden sein oder ausstehende Mietzahlungen bestehen, kann der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehalten. Hierbei muss der Vermieter jedoch nachweisen, dass diese Forderungen berechtigt sind.

Was tun bei Streitigkeiten?

Kommt es zu Unstimmigkeiten bei der Rückzahlung der Mietkaution, sollten Mieter und Vermieter versuchen, eine gütliche Einigung zu erzielen. Wenn dies nicht gelingt, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten und die Kaution einklagen.

Kann mein Mieter die Zahlung der Kaution wegen Mängeln oder fehlendem Nachweis der Kautionsanlage verweigern oder reduzieren?

Mit meinen neuen Mietern habe ich vereinbart, dass die Kaution in Höhe von drei Monatsmieten (netto) in drei Raten gezahlt wird. Die erste Rate wurde bereits überwiesen, jedoch verweigert der Mieter nun die Zahlung der beiden weiteren Raten. Er begründet dies mit einem bestehenden Mietmangel, konkret mit undichten Fenstern. Zudem verlangt er von mir einen Nachweis darüber, dass die erste Kautionsrate ordnungsgemäß angelegt wurde. Seiner Meinung nach müsste er die weiteren Zahlungen erst leisten, nachdem ich diesen Nachweis erbracht habe.

In diesem Fall gibt es mehrere rechtliche Aspekte zu beachten, die sowohl die Zahlung der Kaution als auch den Umgang mit Mietmängeln betreffen.

1. Zahlung der Mietkaution

Die Mietkaution ist im § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Der Mieter ist verpflichtet, die Kaution in maximal drei gleich großen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten in den folgenden Monaten. Der Mieter hat grundsätzlich keinen rechtlichen Anspruch darauf, die Zahlung der Kaution aufgrund eines Mietmangels zu verweigern oder zu mindern. Die Kaution dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters und ist unabhängig von der Frage der Mängelbeseitigung zu leisten.

2. Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht

Nach § 536 BGB hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist. Dieses Minderungsrecht bezieht sich jedoch ausschließlich auf die Miete und nicht auf die Kaution. Auch das Zurückbehaltungsrecht, das in § 320 BGB geregelt ist, kann sich nur auf die laufenden Mietzahlungen beziehen, nicht jedoch auf die Kaution.

3. Anlage der Kaution

Der Mieter hat das Recht, einen Nachweis darüber zu verlangen, dass die Kaution ordnungsgemäß angelegt wurde. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und zu den üblichen Zinssätzen anzulegen. Der Mieter kann nach Zahlung der Kaution einen Nachweis verlangen, dass diese auf einem insolvenzgeschützten Konto angelegt wurde.

4. BGH-Urteil vom 20.12.2007 (Az. IX ZR 132/06)

Der BGH hat in diesem Urteil entschieden, dass der Mieter die Zahlung weiterer Kautionsraten verweigern kann, wenn der Vermieter die erste Kautionsrate nicht ordnungsgemäß angelegt hat oder keinen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution erbringt.

Wesentliche Punkte des Urteils:

• Anlagepflicht der Kaution:
  Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und zu den üblichen Zinssätzen auf einem separaten Konto anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Diese Verpflichtung dient dazu, die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen.
• Recht auf Nachweis:
  Der Mieter hat das Recht, einen Nachweis darüber zu verlangen, dass die Kaution ordnungsgemäß angelegt wurde. Dieser Nachweis muss nach Zahlung der ersten Rate erfolgen.
• Zurückbehaltungsrecht:
  Sollte der Vermieter diesen Nachweis nicht erbringen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der weiteren Kautionsraten zu. Das bedeutet, dass der Mieter berechtigt ist, die Zahlung der ausstehenden Raten zu verweigern, bis der Vermieter den Nachweis erbracht hat.

Praktische Konsequenzen:

In deinem Fall bedeutet das, dass der Mieter berechtigt ist, die Zahlung der weiteren Kautionsraten auszusetzen, solange der Vermieter keinen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage der bereits gezahlten ersten Rate erbringt. Der Mieter kann sich auf dieses Zurückbehaltungsrecht berufen, um sicherzustellen, dass seine Kaution geschützt ist.

Das Urteil des BGH stärkt die Position des Mieters, indem es sicherstellt, dass die Kaution ordnungsgemäß angelegt und verwaltet wird, bevor weitere Zahlungen geleistet werden müssen.